人生三大事：結婚、生子、買房買車。
by 網路謠言
新手買房如何在有限資金內避免踩雷買到好屋，來看有哪些看屋技巧注意事項吧！
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買房動機
想到買房，第一個想法一定是：哇！好貴 $
沒錯，芬尼當初也是這樣的想法～要進入買房階段，不外乎是自己手頭上充裕、或家人可以資助、碰巧沒有結婚規劃，可以考慮將閒錢置產「投資」；又或者是剛好進入到人生下一個階段，有結婚、生子需求，就可能會因為世俗的眼光、道德的綁架、家人的要求等原因，必須得買房「自住」。不過投資和自住目的不同，看房角度不一樣、考量的面相當然也會有相當大的差異。要踏入看房領域前，一定一定要想清楚你的買房目的，到底要自住還是要投資，千萬不要邊看遍想會很心累的～
平常有在看35線上賞屋的朋友可能會說，主持人TED很常講：不管自住或是投資，都是投資。（芬尼是忠實觀眾）
這句話我覺得也沒錯，如果買房自住，未來也會有換屋的可能性，當你要轉手做買賣、產生價差了，那都算是一種投資風險。只是剛好身邊的朋友大多都是小資族、首購族、或是北漂族，對於他們來說，在雙北買房有可能是遙不可及的“夢想”， 可運用的每一塊資金都是血汗錢，不論投資或自住，都要小心謹慎、把功課做好做滿，若真要以投資為目的，建議把經濟、地區發展性、保值性等等議題刻在腦中、並當作最高指標去過濾建案，因為當你是想要自住時，首先蹦出在腦海中考慮的點，通常不會是這幾點哈哈（應該會是離自己的公司遠近、小孩未來的學區、周邊是否有綠地、整體大眾交通發展如何…etc）
好的那廢話不多說，芬尼來跟大家不專業分享下自己的新手買房心得、以及看屋小技巧和注意事項！
買房需求
每個人買房的需求不一樣，有些人中意新大樓、有些喜歡超低公設的公寓、或是豪氣買下一棟透天。不管你今天有什麼樣的需求，重點是你一定要很清楚你的需求有哪些
建議大家可以條列式的寫下來屬於自己的
- 絕對(剛性)需要
- 搭配參考要素
絕對(剛性)需要，比方來說一間房子你第一眼會看得是什麼？對我來說，採光絕對是第一名。沒有採光、或是採光不佳的房子，絕對不會納入我的眼中，因為採光來自建築坐向和窗戶大小，這些是後天你再有錢都無法透過任何方式改變的因素；第二點是周邊安全性，因為我天生膽小、加上住慣了燈火通明的台北市，要活在尚未開發完成的重劃區、或是偏市區邊角的暗暗小社區根本要了我的命；第三點是建商是何方神聖，雖然我不土生但是土長在台灣台北市，對於地震可是敬畏十分，一地震我真的是直接原地彈起往外跑，所以建商的品牌、品質、信任是非常的重要。
搭配要素的話，除了剛性需求外的考量有哪些？舉例來說，
“風水” 一定要帝王位坐南朝北
“社區機能”– 有沒有圖書館、公園、賣場等
“梯廳比” – 就是不屑人擠人
“人口密度” – 戶數多相對管委會決定事項就會比較花時間
但即使沒有上述這些，只要房子有達到你的絕對需求、剛好是預算內，參考要素還真的是“參考”性質，多用在看了很多建案後相互比對的次要維度。
為什麼看房好像被我說得很簡單？其實不然～如果真要斤斤計較房子的每一個面向的話，我想看房的人會先累死自己然後也買不到房子哈，除了上面提到的，其實還有超～～～～～級～～～～～多～～～～～可能會影響你買房看房評量的因素，隨便上網Google一下關鍵字「首購、買房注意事項」跑出來的文章影片就多到無法想像。也就是因為可考量因素「過多」，每個人才需要好好審慎思考，到底對「自己」什麼才是重要的？
📌 推薦TED的 “你到底該買幾坪的房子” 影片中教你的測量方式、說明都很清楚，看完後也會先對自己夢想中的房子大小有個初步的概念
房屋基本常識＆注意事項
芬尼列出以下幾點常常會遇到一些名詞，未來不論是看預售屋、中古屋、或是新成屋，你一定會聽到或是看到建商/代銷/仲介提到以下幾點：(點擊“+”看更多唷)
近年來因為消防法規的調整、雨遮不計坪不計費等規定，讓越來越多人對於公設比這個名詞越來越熟悉，現在很多建案公設比動輒35-40%，甚至有到45%以上的公設比都會讓人退避三舍，覺得自己怎麼花了更多錢、空間卻更小了呢！
依據內政部營建署解釋函，公設比的定義指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」也就是權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值。但是公設比越高，你可以使用到的“娛樂性質”公設就越多嗎？答案是：不一定唷！
透過公設比公式可以看出來，整棟大樓的公設比來自總公共設施面積，除以建物總面積，對於基地小的建案來說，光是消防法規規定的逃生梯、樓梯、電梯等設備，佔掉的面積就不少，公設比都常都比較高、公設也都是以最基礎的小公設為主（電梯、逃生梯、大廳等）；反過來說，如果建案本身的建物總面積大，除了基本的小公之外，也會有其他娛樂性質的公設，像是：花園、游泳池、健身房等。
如果你想要購買超低公設，建議你可以往中古屋老屋邁進，通常屋齡40年以上的房子的公設比大約才2~3%！
如果想買比較新的房子，公設比就抓個自己可接受的範圍、同時確保到底自己買到的公設有哪些就可囉～
公設比 ＝公共設施面積／建物總面積ｘ100%
＝持有公共設施坪數 ÷ 總坪數（扣除車位權狀坪數）× 100％
這兩個應該是僅次於公設比，最常見的名詞了！容積率和建蔽率都是政府為了規範土地開發密度，以維護環境品質所設下的規定。最簡單的記憶法，建蔽率越低，基地中留下的空地越多；容積率就是全部樓地板面積除以基地面積，基地大小固定、容積率越高，可以蓋的樓層面積越多（同時建蔽率會影響整棟房子是一層多戶但是不高、還是一層戶數少但是樓層高）
基本上在看房，網站上都只會標示建蔽率，不太會標示容積率；加上容積率是每一塊土地固定的，如果是都更案會有額外的獎勵容積～
建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
↘︎ 詳細說明和計算請參考
在芬尼跌入看房深淵之前，對於法規啊、消防這種都一竅不通，常常聽仲介或是代銷說「啊我們這個建案齁很安全啊、我們是高樓層都一定會有安裝灑水頭，膩放心」。 簡而言之這對於買方來說，除了基本安全外，消防灑水頭的對室內影響最重要的就是「裝潢要不要做天花板」，如果你剛好喜歡工業風，不做天花板想直接上漆也行，不過有個防水頭在那兒可能美觀就會稍微扣點分～ 或是你要做天花板，那在消防灑水頭的地方可能要注意一下包法。
一般住宅室內高度介於 3.1 ~ 3.6 米之間，扣掉樓板厚度後僅剩 2.95 ~ 3.45 米，如有風水考量做天花包樑，做完室內高度僅剩 2.5 ~ 3.0 米之間，對於部分消費者可能有壓迫感，不可不注意。
「建築技術規則建築設計施工編」第十二章，明文規範：高層建築物，係指高度在50公尺或樓層在16層以上之建築物。 高層建築物每一樓層均應設置火警自動警報設備，其十一層以上之樓層以設置偵煙型探測器為原則。高層建築物之各層均應設置自動撒水設備。但已設有其他自動滅火設備者，於其有效防護範圍內，得免設置。
📸 衍伸議題：為什麼10樓以下的房子常常被搶光？
地震為什麼可怕，主要是怕建構在這塊土地上的房屋倒塌造成傷亡，而地質的檢測和確認就顯得格外重要。
「地質敏感區」分為2大類型、4種情況，分別是防災型的活動斷層、山崩與地滑，以及保育型的地質遺跡、地下水補注地質等；依據地質法第5條的規定，中央主管機關要把這些具有特殊地質景觀、或有發生地質災害之虞的地區公告為地質敏感區，讓各機關及民間進行土地開發前的地質調查及安全評估之用。（資料來源：地質調查所）
看屋過程中，比較會容易擔憂的點不外乎：台北盆地的土壤液化、雙北地區性的順向坡是否有疑慮。
曾在文山區看了另外一個預售屋建案 – 樹語院，建設公司為合暘建設，基地位置位在秀明路的一個緩坡上 (緩坡<10度)；不得不說，樹語院至今仍是我心中的第一美屋，標配給的德國Blum進口五金、台灣高階林內廚具、德國進口Hansgrohe衛浴五金、Kohler洗手槽、TOTO馬桶。不過後來調查過，雖然緩坡不具立即危險性，但是他確實是順向坡，山坡後面在很多年前也曾經發生過土石流，所以後來只好跟他說聲掰。
✅ 國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站
🖍 股感知識庫Stockfeel分享：你住的地方安全嗎？
圖片來源：國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站
上述的功課做到一定程度，你的腦海中就會自然浮現…
- 要結婚了 → 買房？租屋？
- 買房 → 預算有多少？買哪裡？買新成屋/中古屋/老屋？
- 預算分配 → 如果5-10年屋，希望裝潢不需要額外花超5%成交價；如果30年+老屋，室內實際坪數至少>30坪，單價壓低、裝潢抓總價15-20%
- 地區 → 台北市？新北市？
- 不斷地看房子 看房子 看房子
在看房過程中一定會出現很累、很懶的時後，請堅持下去，並將去過看過的建案都做個簡單紀錄，可以幫助你更有效率地比較不同物件的優劣：
以上是芬尼做了一年多的功課後的腦袋瓜分享。祝福各位早日成為有房一族❤
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