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首購族、新手買房怎麼買|看屋技巧 注意事項|畢業文

by admin
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新手買房 看屋技巧

人生三大事:結婚、生子、買房買車。

by 網路謠言

新手買房如何在有限資金內避免踩雷買到好屋,來看有哪些看屋技巧注意事項吧!


買房動機

想到買房,第一個想法一定是:哇!好貴 $

沒錯,芬尼當初也是這樣的想法~要進入買房階段,不外乎是自己手頭上充裕、或家人可以資助、碰巧沒有結婚規劃,可以考慮將閒錢置產「投資」;又或者是剛好進入到人生下一個階段,有結婚、生子需求,就可能會因為世俗的眼光、道德的綁架、家人的要求等原因,必須得買房「自住」。不過投資和自住目的不同,看房角度不一樣、考量的面相當然也會有相當大的差異。要踏入看房領域前,一定一定要想清楚你的買房目的,到底要自住還是要投資,千萬不要邊看遍想會很心累的~

平常有在看35線上賞屋的朋友可能會說,主持人TED很常講:不管自住或是投資,都是投資。(芬尼是忠實觀眾)

這句話我覺得也沒錯,如果買房自住,未來也會有換屋的可能性,當你要轉手做買賣、產生價差了,那都算是一種投資風險。只是剛好身邊的朋友大多都是小資族、首購族、或是北漂族,對於他們來說,在雙北買房有可能是遙不可及的“夢想”, 可運用的每一塊資金都是血汗錢,不論投資或自住,都要小心謹慎、把功課做好做滿,若真要以投資為目的,建議把經濟、地區發展性、保值性等等議題刻在腦中、並當作最高指標去過濾建案,因為當你是想要自住時,首先蹦出在腦海中考慮的點,通常不會是這幾點哈哈(應該會是離自己的公司遠近、小孩未來的學區、周邊是否有綠地、整體大眾交通發展如何…etc)

好的那廢話不多說,芬尼來跟大家不專業分享下自己的新手買房心得、以及看屋小技巧和注意事項!


買房需求

每個人買房的需求不一樣,有些人中意新大樓、有些喜歡超低公設的公寓、或是豪氣買下一棟透天。不管你今天有什麼樣的需求,重點是你一定要很清楚你的需求有哪些

建議大家可以條列式的寫下來屬於自己的

  • 絕對(剛性)需要
  • 搭配參考要素

絕對(剛性)需要,比方來說一間房子你第一眼會看得是什麼?對我來說,採光絕對是第一名。沒有採光、或是採光不佳的房子,絕對不會納入我的眼中,因為採光來自建築坐向和窗戶大小,這些是後天你再有錢都無法透過任何方式改變的因素;第二點是周邊安全性,因為我天生膽小、加上住慣了燈火通明的台北市,要活在尚未開發完成的重劃區、或是偏市區邊角的暗暗小社區根本要了我的命;第三點是建商是何方神聖,雖然我不土生但是土長在台灣台北市,對於地震可是敬畏十分,一地震我真的是直接原地彈起往外跑,所以建商的品牌、品質、信任是非常的重要。

搭配要素的話,除了剛性需求外的考量有哪些?舉例來說,

“風水” 一定要帝王位坐南朝北
“社區機能”– 有沒有圖書館、公園、賣場等
“梯廳比” – 就是不屑人擠人
“人口密度” – 戶數多相對管委會決定事項就會比較花時間

但即使沒有上述這些,只要房子有達到你的絕對需求、剛好是預算內,參考要素還真的是“參考”性質,多用在看了很多建案後相互比對的次要維度。

為什麼看房好像被我說得很簡單?其實不然~如果真要斤斤計較房子的每一個面向的話,我想看房的人會先累死自己然後也買不到房子哈,除了上面提到的,其實還有超~~~~~級~~~~~多~~~~~可能會影響你買房看房評量的因素,隨便上網Google一下關鍵字「首購、買房注意事項」跑出來的文章影片就多到無法想像。也就是因為可考量因素「過多」,每個人才需要好好審慎思考,到底對「自己」什麼才是重要的?

📌  推薦TED的 “你到底該買幾坪的房子”

 影片中教你的測量方式、說明都很清楚,看完後也會先對自己夢想中的房子大小有個初步的概念

房屋基本常識&注意事項

芬尼列出以下幾點常常會遇到一些名詞,未來不論是看預售屋、中古屋、或是新成屋,你一定會聽到或是看到建商/代銷/仲介提到以下幾點:(點擊“+”看更多唷)

公設比

近年來因為消防法規的調整、雨遮不計坪不計費等規定,讓越來越多人對於公設比這個名詞越來越熟悉,現在很多建案公設比動輒35-40%,甚至有到45%以上的公設比都會讓人退避三舍,覺得自己怎麼花了更多錢、空間卻更小了呢!

依據內政部營建署解釋函,公設比的定義指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」也就是權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值。但是公設比越高,你可以使用到的“娛樂性質”公設就越多嗎?答案是:不一定唷!

透過公設比公式可以看出來,整棟大樓的公設比來自總公共設施面積,除以建物總面積,對於基地小的建案來說,光是消防法規規定的逃生梯、樓梯、電梯等設備,佔掉的面積就不少,公設比都常都比較高、公設也都是以最基礎的小公設為主(電梯、逃生梯、大廳等);反過來說,如果建案本身的建物總面積大,除了基本的小公之外,也會有其他娛樂性質的公設,像是:花園、游泳池、健身房等。

如果你想要購買超低公設,建議你可以往中古屋老屋邁進,通常屋齡40年以上的房子的公設比大約才2~3%!
如果想買比較新的房子,公設比就抓個自己可接受的範圍、同時確保到底自己買到的公設有哪些就可囉~

公設比 =公共設施面積/建物總面積x100%
           =持有公共設施坪數 ÷ 總坪數(扣除車位權狀坪數)× 100%
容積率 | 建蔽率

這兩個應該是僅次於公設比,最常見的名詞了!容積率和建蔽率都是政府為了規範土地開發密度,以維護環境品質所設下的規定。最簡單的記憶法,建蔽率越低,基地中留下的空地越多;容積率就是全部樓地板面積除以基地面積,基地大小固定、容積率越高,可以蓋的樓層面積越多(同時建蔽率會影響整棟房子是一層多戶但是不高、還是一層戶數少但是樓層高)

基本上在看房,網站上都只會標示建蔽率,不太會標示容積率;加上容積率是每一塊土地固定的,如果是都更案會有額外的獎勵容積~

建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
↘︎ 詳細說明和計算請參考
消防灑水頭

在芬尼跌入看房深淵之前,對於法規啊、消防這種都一竅不通,常常聽仲介或是代銷說「啊我們這個建案齁很安全啊、我們是高樓層都一定會有安裝灑水頭,膩放心」。 簡而言之這對於買方來說,除了基本安全外,消防灑水頭的對室內影響最重要的就是「裝潢要不要做天花板」,如果你剛好喜歡工業風,不做天花板想直接上漆也行,不過有個防水頭在那兒可能美觀就會稍微扣點分~ 或是你要做天花板,那在消防灑水頭的地方可能要注意一下包法。

一般住宅室內高度介於 3.1 ~ 3.6 米之間,扣掉樓板厚度後僅剩 2.95 ~ 3.45 米,如有風水考量做天花包樑,做完室內高度僅剩 2.5 ~ 3.0 米之間,對於部分消費者可能有壓迫感,不可不注意。

「建築技術規則建築設計施工編」第十二章,明文規範:高層建築物,係指高度在50公尺樓層在16層以上之建築物。 高層建築物每一樓層均應設置火警自動警報設備,其十一層以上之樓層以設置偵煙型探測器為原則。高層建築物之各層均應設置自動撒水設備。但已設有其他自動滅火設備者,於其有效防護範圍內,得免設置。

📸 衍伸議題:為什麼10樓以下的房子常常被搶光?

外觀結構外審

「結構外審」又是另外一個常被業務拿來說嘴的一個詞~
根據建築法第34條規定:建築物高度在50公尺以上就要委託「第三公正單位」辦理結構外審,例如土木、結構技師公會等。 也就是說,當這個建商想要蓋很~高樓層的房子,光是結構外審就需要經過重重的檢查和檢查,據說時間滿長的,所以這才會讓有些新聞報導,某些建商可能為了不要被送審,所以將樓高壓在50公尺年,或是只蓋15樓,這種時候買家就會特別小心注意了~

📸 衍伸議題:哪種房最耐震?專家:17樓以上安全

中繼層

中繼層也就是「中繼水箱層」(含有發電機、抽水機),都常在樓高超過50~60公尺的建築才會設置,高樓層中繼層通常會落在12~16樓左右。上網爬文會發現大家建議中繼水箱的上下兩層樓不要買、正旁邊建議不買,擔心的就是「噪音」以及「潮濕」。

建議大家在看房的時候,”主動“ 詢問仲介、屋主或是建商,中繼水箱曾在哪幾樓,以及靠近哪幾戶的房型。如果剛好遇上搶手的建案,可以想想要選擇放棄後另覓他處,或是將中繼水層作為一個「議題」跟屋主議價折扣。

📸 衍伸議題:除了二樓,這樓層可以嗎?

車道上方戶

之所以會開始注意到「車道上方戶」起緣於我們在 2021 年時去看了南港的一個預售屋- 八方玥。注意到這個建案的時候已經是他開賣比較中後段的時間,所以大部分都已經被買走了,加上他的建案總戶數也不多,才14戶!唯二剩下的只有最高樓層的挑高樓中樓房型、以及為在二樓的兩房兩衛房型(室內約16坪)。那算是芬尼前幾次的預售屋看房經驗,所以真的是菜比八啊~尤其是建商業務實在是太真心推薦,很認真介紹,真的會不知不覺的深陷下去,加上他在南港展覽館捷運站走路五分鐘、台北市門牌、市民大道上,很是心動。後來才發現,那一戶之所以賣不出去,就是因為他在車道正上方!(通常小坪數的車位都是機械式或倉儲式)所以機械在運作中,一定會有轟隆聲、共振等問題,上網爬文也有滿多人分享車道正上方除了噪音外、風水上也非常不好,風水上這樣的煞叫「地脈斷」接不到地氣,也有網友分享住在車道上方戶也懷孕不順利…

防水保護 | 管道轉折處

防水主要注意 (1) 房屋內的衛浴防水是否做到頂,有些建商的防水層不會從地版做到頂,可能只會做2/3,建議大家可以問清楚才不會事後發現防水沒有做滿導致後續漏水問題;(2) 另外跟防水有關的就是頂樓~頂樓通常會設計為空中花園,對於頂樓和頂樓下一層的戶別中間的防水層格外重要,每家建商有不同的工法,可以多加詢問關於頂樓防水的設計唷!

管道轉折處比較多發生在購買中古屋或老屋會遇到的問題。大多數的老房子,所有的管道轉折都會在「2樓」,主要帶來兩種影響:排水孔飄臭味、水管堵塞時會回衝。這也是一個無法用輕易解決的問題,除非你說服整棟大樓住戶來做都更重建,不然只能天天祈禱水管不會出現問題。雖說老屋比較有這樣的問題,針對新成屋和預售屋,也可以問一下管道的設置,現在滿多建商會統一管理水管和糞管,讓他們走後陽台明管、額外設計一個維修孔,或是利用其他建築空間做整理來避免管道轉折處常發生的疑難雜症。

地質檢測

地震為什麼可怕,主要是怕建構在這塊土地上的房屋倒塌造成傷亡,而地質的檢測和確認就顯得格外重要。
「地質敏感區」分為2大類型、4種情況,分別是防災型的活動斷層、山崩與地滑,以及保育型的地質遺跡、地下水補注地質等;依據地質法第5條的規定,中央主管機關要把這些具有特殊地質景觀、或有發生地質災害之虞的地區公告為地質敏感區,讓各機關及民間進行土地開發前的地質調查及安全評估之用。(資料來源:地質調查所)

看屋過程中,比較會容易擔憂的點不外乎:台北盆地的土壤液化、雙北地區性的順向坡是否有疑慮。
曾在文山區看了另外一個預售屋建案 – 樹語院,建設公司為合暘建設,基地位置位在秀明路的一個緩坡上 (緩坡<10度);不得不說,樹語院至今仍是我心中的第一美屋,標配給的德國Blum進口五金、台灣高階林內廚具、德國進口Hansgrohe衛浴五金、Kohler洗手槽、TOTO馬桶。不過後來調查過,雖然緩坡不具立即危險性,但是他確實是順向坡,山坡後面在很多年前也曾經發生過土石流,所以後來只好跟他說聲掰。

國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站
🖍 股感知識庫Stockfeel分享:你住的地方安全嗎?
和暘建設樹語院基地位置
圖片來源:國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站
福地 (嫌惡設施)

阿飄,大概是我這輩子僅次於地震第二害怕的東西了….
連我外婆的告別式,雖然哭的一把鼻涕一把眼淚,但是在蓋棺儀式時我真的是踉蹌了下,容貌因為僵硬冷凍變型、加上禮儀師的上妝,結束後嚇得不輕,連續去行天宮收驚拜拜了兩個月才好轉,後來媽媽的表姐是出家師父,聽了這件事情後跟我媽交代,以後盡量讓我遠離這類型的場合。所以開始看房後,首要幾件事情,就是做福地宅的功課~

🚫 台北市福地宅區

  • 大安區辛亥路三段(第二殯儀館)
  • 大安區辛亥路四段(公墓已遷移)
  • 大安區臥龍街(看得到福地)
  • 大安區富陽街(第六公墓、回教公墓、殯葬街)
  • 民權東路二段與建國北路口(第一殯儀館)
  • 南港區研究路三段(軍人公墓)
  • 信義區基隆路以東到松德路(日本刑場)
  • 信義區吳興街(順向坡土石流)
  • 信義區信義路五段/六段和松德路交叉口(松德醫院&墓園)
  • 信義區信義路六段(信義快上方寧波同鄉會墓園)
  • 文山區福興路(看得到第三、第四公墓)
  • 內湖區文湖街(第二甲公墓)
說真的,上網做功課不可能滴水不漏的完全查到所有的福地宅,因為很多的福地宅近幾年來已經搬遷、改建,之前在文山區看房時,一個位在辛亥路四段的建案 – 南方莊園,一年多前一坪要7x萬,聽說今年已經破新高來到蛋黃區價格了😱 所以身為消費者一定要學會保護自己,像是五天審閱期不動產應記載事項等,都要看清楚才不會傻傻地花了錢買到自己不敢住的地方。

🚫 五天審閱期
根據《消保法》規定,企業經營者需提供合理的契約審閱期。 一般來說,「預售屋買賣契約書」至少有5天的審閱期,之前曾發生代銷公司要求先付訂金才給契約審閱,但依規定,消費者只要有意願購屋,都可以先將合約書拿回去審閱→這一項很多預售代銷都不願意給,他們會堅持要你付訂金有紅單後才可以審閱,要記得這是不合乎法規的哦!

🚫 不動產應記載及不得記載事項
要記錄方圓三百公尺內是否有嫌惡設施等,買方如果擔心可以要求賣方在合約上多加一條,如有違約可以解約。


上述的功課做到一定程度,你的腦海中就會自然浮現…

  • 要結婚了 → 買房?租屋?
  • 買房 → 預算有多少?買哪裡?買新成屋/中古屋/老屋?
  • 預算分配 → 如果5-10年屋,希望裝潢不需要額外花超5%成交價;如果30年+老屋,室內實際坪數至少>30坪,單價壓低、裝潢抓總價15-20%
  • 地區 → 台北市?新北市?
  • 不斷地看房子 看房子 看房子

在看房過程中一定會出現很累、很懶的時後,請堅持下去,並將去過看過的建案都做個簡單紀錄,可以幫助你更有效率地比較不同物件的優劣:

以上是芬尼做了一年多的功課後的腦袋瓜分享。祝福各位早日成為有房一族❤


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