首購族、新手買房怎麼買｜看屋技巧 注意事項｜畢業文

基本上在看房，網站上都只會標示建蔽率，不太會標示容積率；加上容積率是每一塊土地固定的，如果是都更案會有額外的獎勵容積～

建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

↘︎ 詳細說明和計算請參考

一般住宅室內高度介於 3.1 ~ 3.6 米之間，扣掉樓板厚度後僅剩 2.95 ~ 3.45 米，如有風水考量做天花包樑，做完室內高度僅剩 2.5 ~ 3.0 米之間，對於部分消費者可能有壓迫感，不可不注意。

「建築技術規則建築設計施工編」第十二章，明文規範：高層建築物，係指高度在50公尺或樓層在16層以上之建築物。 高層建築物每一樓層均應設置火警自動警報設備，其十一層以上之樓層以設置偵煙型探測器為原則。高層建築物之各層均應設置自動撒水設備。但已設有其他自動滅火設備者，於其有效防護範圍內，得免設置。

📸 衍伸議題：為什麼10樓以下的房子常常被搶光？

「結構外審」又是另外一個常被業務拿來說嘴的一個詞～
根據建築法第34條規定：建築物高度在50公尺以上就要委託「第三公正單位」辦理結構外審，例如土木、結構技師公會等。 也就是說，當這個建商想要蓋很～高樓層的房子，光是結構外審就需要經過重重的檢查和檢查，據說時間滿長的，所以這才會讓有些新聞報導，某些建商可能為了不要被送審，所以將樓高壓在50公尺年，或是只蓋15樓，這種時候買家就會特別小心注意了～

📸 衍伸議題：哪種房最耐震？專家：17樓以上安全

中繼層也就是「中繼水箱層」（含有發電機、抽水機），都常在樓高超過50~60公尺的建築才會設置，高樓層中繼層通常會落在12~16樓左右。上網爬文會發現大家建議中繼水箱的上下兩層樓不要買、正旁邊建議不買，擔心的就是「噪音」以及「潮濕」。

建議大家在看房的時候，”主動“ 詢問仲介、屋主或是建商，中繼水箱曾在哪幾樓，以及靠近哪幾戶的房型。如果剛好遇上搶手的建案，可以想想要選擇放棄後另覓他處，或是將中繼水層作為一個「議題」跟屋主議價折扣。

📸 衍伸議題：除了二樓，這樓層可以嗎？

之所以會開始注意到「車道上方戶」起緣於我們在 2021 年時去看了南港的一個預售屋- 八方玥。注意到這個建案的時候已經是他開賣比較中後段的時間，所以大部分都已經被買走了，加上他的建案總戶數也不多，才14戶！唯二剩下的只有最高樓層的挑高樓中樓房型、以及為在二樓的兩房兩衛房型(室內約16坪)。那算是芬尼前幾次的預售屋看房經驗，所以真的是菜比八啊～尤其是建商業務實在是太真心推薦，很認真介紹，真的會不知不覺的深陷下去，加上他在南港展覽館捷運站走路五分鐘、台北市門牌、市民大道上，很是心動。後來才發現，那一戶之所以賣不出去，就是因為他在車道正上方！（通常小坪數的車位都是機械式或倉儲式）所以機械在運作中，一定會有轟隆聲、共振等問題，上網爬文也有滿多人分享車道正上方除了噪音外、風水上也非常不好，風水上這樣的煞叫「地脈斷」接不到地氣，也有網友分享住在車道上方戶也懷孕不順利…

防水主要注意 (1) 房屋內的衛浴防水是否做到頂，有些建商的防水層不會從地版做到頂，可能只會做2/3，建議大家可以問清楚才不會事後發現防水沒有做滿導致後續漏水問題；(2) 另外跟防水有關的就是頂樓～頂樓通常會設計為空中花園，對於頂樓和頂樓下一層的戶別中間的防水層格外重要，每家建商有不同的工法，可以多加詢問關於頂樓防水的設計唷！

管道轉折處比較多發生在購買中古屋或老屋會遇到的問題。大多數的老房子，所有的管道轉折都會在「2樓」，主要帶來兩種影響：排水孔飄臭味、水管堵塞時會回衝。這也是一個無法用輕易解決的問題，除非你說服整棟大樓住戶來做都更重建，不然只能天天祈禱水管不會出現問題。雖說老屋比較有這樣的問題，針對新成屋和預售屋，也可以問一下管道的設置，現在滿多建商會統一管理水管和糞管，讓他們走後陽台明管、額外設計一個維修孔，或是利用其他建築空間做整理來避免管道轉折處常發生的疑難雜症。

地震為什麼可怕，主要是怕建構在這塊土地上的房屋倒塌造成傷亡，而地質的檢測和確認就顯得格外重要。
「地質敏感區」分為2大類型、4種情況，分別是防災型的活動斷層、山崩與地滑，以及保育型的地質遺跡、地下水補注地質等；依據地質法第5條的規定，中央主管機關要把這些具有特殊地質景觀、或有發生地質災害之虞的地區公告為地質敏感區，讓各機關及民間進行土地開發前的地質調查及安全評估之用。（資料來源：地質調查所）

看屋過程中，比較會容易擔憂的點不外乎：台北盆地的土壤液化、雙北地區性的順向坡是否有疑慮。
曾在文山區看了另外一個預售屋建案 – 樹語院，建設公司為合暘建設，基地位置位在秀明路的一個緩坡上 (緩坡<10度)；不得不說，樹語院至今仍是我心中的第一美屋，標配給的德國Blum進口五金、台灣高階林內廚具、德國進口Hansgrohe衛浴五金、Kohler洗手槽、TOTO馬桶。不過後來調查過，雖然緩坡不具立即危險性，但是他確實是順向坡，山坡後面在很多年前也曾經發生過土石流，所以後來只好跟他說聲掰。

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🖍 股感知識庫Stockfeel分享：你住的地方安全嗎？

阿飄，大概是我這輩子僅次於地震第二害怕的東西了….
連我外婆的告別式，雖然哭的一把鼻涕一把眼淚，但是在蓋棺儀式時我真的是踉蹌了下，容貌因為僵硬冷凍變型、加上禮儀師的上妝，結束後嚇得不輕，連續去行天宮收驚拜拜了兩個月才好轉，後來媽媽的表姐是出家師父，聽了這件事情後跟我媽交代，以後盡量讓我遠離這類型的場合。所以開始看房後，首要幾件事情，就是做福地宅的功課～

🚫 台北市福地宅區

• 大安區辛亥路三段(第二殯儀館)
• 大安區辛亥路四段(公墓已遷移)
• 大安區臥龍街(看得到福地)
• 大安區富陽街(第六公墓、回教公墓、殯葬街)
• 民權東路二段與建國北路口(第一殯儀館)
• 南港區研究路三段(軍人公墓)
• 信義區基隆路以東到松德路(日本刑場)
• 信義區吳興街(順向坡土石流)
• 信義區信義路五段/六段和松德路交叉口(松德醫院&墓園)
• 信義區信義路六段(信義快上方寧波同鄉會墓園)
• 文山區福興路(看得到第三、第四公墓)
• 內湖區文湖街(第二甲公墓)

🚫 五天審閱期
根據《消保法》規定，企業經營者需提供合理的契約審閱期。 一般來說，「預售屋買賣契約書」至少有5天的審閱期，之前曾發生代銷公司要求先付訂金才給契約審閱，但依規定，消費者只要有意願購屋，都可以先將合約書拿回去審閱。→這一項很多預售代銷都不願意給，他們會堅持要你付訂金有紅單後才可以審閱，要記得這是不合乎法規的哦！

🚫 不動產應記載及不得記載事項
要記錄方圓三百公尺內是否有嫌惡設施等，買方如果擔心可以要求賣方在合約上多加一條，如有違約可以解約。